都市計画法 開発行為の規制

1.開発行為

「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいうものとされています。
「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する」とは、機能的な面から判断して建築物又は特定工作物に係る機能が主であることを指します。開発行為を土地の一部に建築又は特定工作物の建設がされる場合でも、機能が土地全体の利用からみて付随的なものである場合は開発行為に該当しません。
「区画の変更」とは、建築物の建築又は特定工作物の建設のための土地の区画の変更をいい、単なる土地の分合筆は含まれません。
「形質の変更」とは、切土、盛土又は整地のことをいいます。ただし、既成宅地における建築行為、例えば基礎打ち、土地の掘削等の行為は該当しません。
「特定工作物」とは、
第1種特定工作物
・コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物
第2種特定工作物
・ゴルフコース及び野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動レジャー施設で1ヘクタール以上のもの
・墓園(1ヘクタール以上のもの)
です。

2.開発行為の許可

都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

3.開発行為の適用除外

以下の開発行為は開発許可が不要です。

(1)小規模開発

市街化区域:1,000m2未満の開発行為は許可不要
市街化調整区域:例外なしで許可必要
区域区分が定められていない都市計画区域:3,000m2未満の開発行為は許可不要
準都市計画区域:3,000m2未満の開発行為は許可不要
都市計画区域および準都市計画区域外:1ha未満の開発行為は許可不要
市街化区域内でも3大都市圏は500m2未満ですが、都道府県規則で300m2未満まで引き下げ可能です。

(2)農林漁業用建築物

農林漁業用建築物とはサイロ、堆肥舎、農機具等の収納施設、従事者の住宅であり許可不要です。農産物の処理、貯蔵、加工に供する建築物は含まれません。

(3)公益性・管理行為・軽易な行為など

公益上必要な建築物は、駅舎等の鉄道施設、図書館、公民館、変電所などは許可不要です。
軽易な行為とは建築物が仮説・車庫・物置などは許可不要です。

(4)都市計画事業の施行として行うもの

都市計画事業の施行として行うもののほか、土地区画整理事業や市街地開発事業の施行として行う場合は許可不要で、非常災害のため必要な応急処置や通常の管理行為等も許可不要となります。

 開発許可の例外

4.開発行為の流れ

(1)現地調査

開発区域外にある接続道路の幅員、種別、排水先の有無などの基本的事項を調査します。

(2)事前相談

現地調査を踏まえて、開発許可担当窓口と、土地利用、技術基準などの開発許可に関する打合せを行います。

(3)事前協議

事業者は、市町などの開発行為に関係する公共施設あるいは開発行為によって設置される公共施設の管理者と協議を行います。
具体的には、道路や排水、公園、消防水利など各施設に関して接続や処理の仕方、位置等の協議を行います。

(4)開発許可申請書の作成、提出

事前協議が終了すると、開発許可申請書に必要事項を記入し、設計図書及び土地権利者などの同意書を添えて提出します。
ここでは、公共施設や造成等の計画が適切であるか否かのほか、土地所有者等の同意を得ているか、資金計画や技術力面からの開発主体の信用性、工事施行者の実績・能力等について審査されます。

(5)開発許可と工事着手

審査が終了すると開発許可通知書が交付され、工事を行うことが可能となります。
事業者は、開発許可申請どおりに工事を行います。

(6)工事完了

工事が完了した場合には、工事完了届を開発許可権者に提出します。
開発許可権者は開発地の検査を行い、開発許可申請どおりに工事が完了したと認められる場合には検査済証を発行し、完了公告を行います。

(7)建築

完了公告後、建築確認申請を行い、予定建築物を建築します。
予定建築物以外の建築物を建築する場合は、許可が必要となる場合があります。
そのあとに、建築基準法の建築確認の手続を行うことになります。
知事の承認を受けた場合は、完了公告前に建築基準法の建築確認の手続を行って、予定建築物の建築工事を行うことが可能となる場合もあります。ただし、予定建築物は、完了公告後でなければ使用できません。建築基準法の完了検査も受ける必要があります。

5.開発許可申請

(1)許可申請

開発許可申請は土地の所有者以外もでも申請することが出来ます。
開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得て書面を貼付します。
開発区域の面積が1ha以上の場合は有資格者の設計であることを証する書面を貼付します。
開発許可申請書への記載事項は工事施工者、開発区域の位置・区域・規模、予定建築物・特定工作物の用途などで書面で申請します。
道路や公園などの公共施設は、既にあるものは同意書を貼付、新たに設置されるものは協議の経過を示す書面を貼付します。

(2)知事が許可する基準

市街化区域:
開発する場所なので33条基準の全てに適合し申請手続きが法令違反出ない場合には許可をしなければならない。
市街化調整区域:
33条基準に加え34条基準を満たす場合でなければ知事は許可してはならない。
知事は市街化調整区域のような用途地域の定めがない区域で開発許可をする場合には、建築物の建ぺい率・建築物の高さ・壁面の位置その他建築物の敷地・構造・設備に関する制限を定めることができる。

6.開発許可後

知事は許可したら開発登録簿に登録し常に公衆閲覧に供し請求があれば写しを交付します。
不許可の処分は理由を文書で示すが処分に不服がある者は開発審査会に審査請求した後でなければ訴えの定期は出来ません。
相続や合併の場合は、当然に一般承継人が承継します。
土地の譲渡の場合は知事の承認を得て特定承継人が地位を承継します。
開発行為の軽微変更は届出たがそり外の変更は知事の許可が必要です。
工事を廃止した場合は遅滞なく知事に届け出ます。
開発許可を受けたものは、開発区域の全部について工事を完了したときは、工事完了の検査を受けるため、その旨を知事に届出なければならない。
知事は検査し検査済み証を交付した後工事完了の広告をします。
道路・公園などの公共施設は工事完了広告の日の翌日に原則として市町村管理となります。
公共施設の敷地は公共施設の管理者に帰属します。

 

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