開発許可申請

開発行為において敷地の出入口のため、歩道縁石の切下げ工事やガードレール等の撤去、盛土法面の埋立工事など、道路に関する工事を行うときは、道路管理者の承認が必要です。 道路工事の施工承認は道路法第24条に定められており、単に「24条」と呼ばれる場合もあります。

道路法第24条　道路管理者以外の者は、第12条、第13条第3項、第17条第4項若しくは第6項、第19条から第22条の2まで又は第48条の19第1項の規定による場合のほか、道路に関する工事の設計及び実施計画について道路管理者の承認を受けて道路に関する工事又は道路の維持を行うことができる。ただし、道路の維持で政令で定める軽易なものについては、道路管理者の承認を受けることを要しない。

道路法が適用される道路とは「認定道路」と呼ばれ、都道府県または市町村が道路法基づいて認定及び維持管理をしている道路のことです。一般的に公道と呼ばれる道路（都道府県道、市町村道等）です。
道路工事施工承認の協議・申請先は、国道（2桁国道）は国道事務所。県道・3桁国道は県土木事務所。市町村道は市町村役場の道路管理課等になります。

道路工事施工承認が必要な例として以下の場合があります。
・車両出入口設置のため、歩道を切り下げる工事をしたい。
・車両出入のため、ガードレールや縁石等の道路付属物を撤去したい。
・排水施設等の設置又は改廃をするための工事をしたい。
・植樹帯の移設又は撤去の工事をしたい。
・法面埋立、切取をしたい。
・特殊舗装工事をしたい。
・その他道路に関する工事等をしたい。
ただし、 道路工事施工承認が必要か不要かは道路管理者により異なります。必ず道路管理者へ確認してください。

開発行為において水道、雨水排水、汚水排水を整備する場合、道路に給水または排水管を埋設します。このとき道路占用許可が必要になる場合があり、この占用許可は開発許可申請の事前もしくは同時に申請が必要な場合があります。道路占用許可とは道路法第32条に定められており、単に「32条」と呼ばれる場合もあります。（都市計画法第32条にも重要な条文があり混同しないよう注意が必要です。）

道路法第32条　道路に次の各号のいずれかに掲げる工作物、物件又は施設を設け、継続して道路を使用しようとする場合においては、道路管理者の許可を受けなければならない。
一　電柱、電線、変圧塔、郵便差出箱、公衆電話所、広告塔その他これらに類する工作物
二　水管、下水道管、ガス管その他これらに類する物件
三　鉄道、軌道その他これらに類する施設
四　歩廊、雪よけその他これらに類する施設
五　地下街、地下室、通路、浄化槽その他これらに類する施設
六　露店、商品置場その他これらに類する施設
七　前各号に掲げるものを除く外、道路の構造又は交通に支障を及ぼす虞のある工作物、物件又は施設で政令で定めるもの

道路にもさまざまな種類があり、道路路の種類によって道路法が適用される道路と適用されない道路があります。 道路法が適用される道路とは「認定道路」と呼ばれ、都道府県または市町村が道路法基づいて認定及び維持管理をしている道路のことです。一般的に公道と呼ばれる道路（都道府県道、市町村道等）です。
道路占用許可の協議・申請先は、国道（2桁国道）は国道事務所。県道・3桁国道は県土木事務所。市町村道は市町村役場の道路管理課等になります。

道路占用許可に必要な書類は一般的に以下のになります。
・道路占用許可申請書
・位置図
・公図
・平面図
・断面図
・構造図
・保安図
・写真等
必要書類、提出部数は道路管理者により異なります。必ず道路管理者へ確認してください。

　市街化調整区域における開発行為の立地基準として都市計画法第34条第11号及び第12号は、開発許可権限を有する都道府県や市町村が定める条例により、市街化調整区域において区域、目的、予定建築物の用途を定めて開発許可することができる旨を規定しています。
　市街化調整区域内のあらかじめ指定した区域において、既存集落の維持・保全を目的に、申請者の出身要件等を問うことなく（誰でも）住宅や一定の小規模な店舗や事業所の立地が可能になります。

区域指定の基本的な考え方

（１）11 号区域（幅広く指定）
　既存宅地制度(H12 廃止)の代替措置として市街化区域に隣・近接している集落を対象
（２）12 号区域（限定的に指定）
　集落のコミュニティ維持を図るため市街化区域から離れている集落を対象

市街化区域に隣・近接しているかいないかにかかわらず、おおむね50以上の建築物が連たんしている既存集落を対象に区域指定が行われます。その形態により 「茨城県都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例」により次のように区分（集落分類）されます。

（１）　第1種集落　幹線道路(道路法(昭和27年法律第180号)第3条第1号に規定する高速自動車国道を除く。)に沿って発達した既存集落
（ 2 ）　第2種集落　住宅団地であって，当該住宅団地の存する地域に係る線引きの日前に造成されたものであることその他の規則で定める要件に該当する既存集落
（ 3 ）　第3種集落　第4条第1項各号のいずれにも該当する既存集落であって，前2号に掲げる既存集落以外のもの
（ 4 ）　第4種集落　地形，地物等の状況により集落が拡大するおそれのない既存集落であって，規則で定める要件に該当するもの
（ 5 ）　第5種集落　300以上の建築物が連たんしていることその他の規則で定める要件に該当する既存集落
（ 6 ）　第6種集落　前各号に掲げる既存集落以外の既存集落

区域指定の建築物用途制限等

　区域指定の集落において建築できる建築物は、第2種低層住居専用地域内で建築可能な用途や延べ面積200㎡以下の事務所もしくは作業所になります。ただし 集落分類により建築可能な建物が変わります。
また、建ぺい率・容積率等は以下の制限があります。
　建ぺい率： 60％
　容積率： 200％
　最低敷地面積： 300㎡以上
　高さ： 10m以下
該当地の区域指定状況、集落分類、技術基準をよく確認する必要があります。

茨城県の区域指定（2019年4月現在）

県条例による指定

茨城町１１号・１２号
阿見町１２号

特例市・事務処理市町村の指定

特例市

水戸市１１号，つくば市１１号・１２号

事務処理市町村

日立市，土浦市，石岡市，常総市，常陸太田市，取手市，鹿嶋市，潮来市，那珂市，筑西市，坂東市，かすみがうら市，桜川市，神栖市，つくばみらい市，境町

市街化調整区域に自己用住宅を建築する場合の開発行為立地基準として「世帯分離」（または、分家住宅）と言われる基準があります。 都市計画法第34条第12号の条例で定める許可基準に基づき、茨城県として「茨城県都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例」によって以下のように定められています。

県条例第6条第1項第5号 として
「専用住宅であって、当該専用住宅の敷地が存する市街化調整区域に係る線引きの日に現に存するもの又は当該線引きの日後に法第29条第1項の規定による開発行為の許可若しくは法第43条第1項の規定による建築等の許可を受けて建築されたものの世帯主と住居及び生計を一にする親族（過去において、当該世帯主と住居及び生計を一にしていた親族を含む。）が、当該専用住宅の敷地又は当該専用住宅の敷地に隣接する土地において、自己用住宅の建築を目的として行う開発行為であって、規則で定める要件に該当するもの 」
が定めらています。この基準が一般的に「世帯分離」や「分家住宅」と呼ばれています。

開発行為の許可権限を持つ各市町村も同様の条例を定め「世帯分離」と呼ばれる立地基準が定められています。
水戸市
　水戸市開発審査会付議基準 包括承認基準5
ひたちなか市
　ひたちなか市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例 第3条3号
那珂市
　那珂市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例 第5条4号

茨城県許可における「世帯分離」基準の概要は以下のようになります。

条例第6条第1項第5号の規則で定める要件は、次の各号のいずれにも該当することとする。

(1)自己用住宅の延べ面積が、おおむね200平方メートル以下であること。

(2)自己用住宅の高さが、10メートル以下であること。

(3)当該開発行為を当該専用住宅の敷地に隣接する土地において行う場合にあっては、次のいずれにも該当すること。
　ア　当該開発行為を行う者又はその者と同一の世帯に属する者が当該土地を所有していること（当該土地を取得することが確実であると認められることを含む。）。
　イ　予定地の面積が、おおむね200平方メートル以上500平方メートル以下であること。ただし、予定地及びその周辺の土地の状況を考慮して、やむを得ないと認めるときは、500平方メートルを超えることができる。

市街化調整区域に自己用住宅を建築する場合の開発行為立地基準として「既存集落」と言われる基準があります。 都市計画法第34条第12号の条例で定める許可基準に基づき、茨城県として「茨城県都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例」によって以下のように定められています。

県条例第6条第1項第3号 として
「既存集落（規則で定めるものに限る。）内において、当該既存集落が存する市街化調整区域に係る線引きの日前から土地を所有する者その他規則で定める者が、自己の居住の用に供する専用住宅（以下「自己用住宅」という。）を必要とするやむを得ない理由により、当該土地において,自己用住宅の建築を目的として行う開発行為であって、規則で定める要件に該当するもの 」
が定めらています。この基準が一般的に「既存集落」と呼ばれています。

開発行為の許可権限を持つ各市町村も同様の条例を定め「既存集落」と呼ばれる立地基準が定められています。
水戸市
　水戸市開発審査会付議基準 包括承認基準１
ひたちなか市
　ひたちなか市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例 第3条1号
那珂市
　那珂市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例 第5条2号

茨城県許可における「既存集落」基準の概要は以下のようになります。

１．既存集落とは、建築物が敷地相互間の間隔が70メートル未満で連たんしており、かつ、当該建築物に原則として50戸以上の住宅が含まれているものをいう。

２．規則で定める者は 次の各号のいずれかに該当する者とする。
(1)当該既存集落が存する市街化調整区域に係る線引きの日前に土地を所有していた親族から当該線引きの日後に相続、贈与又は売買により当該土地を取得した者（取得することが確実であると認められる者を含む。）
(2)当該既存集落が存する市街化調整区域に係る線引きの日後に土地を取得した者（取得することが確実であると認められる者を含む。）であって、次のいずれかに該当するもの
ア　当該既存集落が存する市町村の区域内の町若しくは大字の区域（以下「大字等の区域」という。）又は当該既存集落が存する市町村の区域内の大字等の区域に隣接する大字等の区域（以下「当該既存集落が存する市町村の区域内の大字等の区域等」という。）内に当該線引きの日前に本籍又は住所を有していた者
イ　当該既存集落が存する市町村の区域内の大字等の区域等内に相当期間居住していた者
ウ　アに該当する者の2親等以内の血族又は1親等の姻族

３．規則で定める要件は、次の各号のいずれにも該当することとする。
(1)当該開発行為を行う者が勤務している場合にあっては、開発行為の対象となる土地（以下「予定地」という。）がその者の勤務地に通勤が可能な区域に存すること。
(2)予定地の面積が、おおむね200平方メートル以上500平方メートル以下であること。ただし、予定地及びその周辺の土地の状況を考慮して、やむを得ないと認めるときは、500平方メートルを超えることができる。
(3)自己用住宅の延べ面積が、おおむね200平方メートル以下であること。
(4)自己用住宅の高さが、10メートル以下であること。

４．開発行為に係る予定地には、建築基準法（昭和25年法律第201号）第43条第1項の規定に適合させるため、当該予定地が存する市街化調整区域に係る線引きの日後に土地の交換又は売買により取得した最小限の土地を含むことができる。