都市計画法

都市計画法第37条の建築制限等とは開発許可を受けた開発区域内の土地で、工事完了公告までの間の建築、建設行為の制限を定めた規定です。原則として、工事完了公告が行われるまでの間は、建築物の建築や特定工作物の建設を禁止し、開発行為が許可どおり行われることを目的とするものです。

(建築制限等)
法第37条 開発許可を受けた開発区域内の土地においては、前条第3項の公告があるまでの間は、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。ただし、次の各号の一に該当するときは、この限りでない。
一 当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、又は建設するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき。
二 第33条第1項第14号に規定する同意をしていない者が、その権利の行使として建築物を建築し、又は特定工作物を建設するとき。

開発許可を受けた開発区域内では、工事完了公告があるまでの間は、建築物の建築や特定工作物の建設をしてはなりません。しかし、開発行為と建築行為が密接な関係にあるため、工事工程上の理由等により建築工事と切り離して施工することが不適当であり、開発工事と建築工事とを同時に行ったとしても開発区域及びその周辺の安全性に支障がない場合、 建築制限解除承認申請をし、開発行為許可済票の設置および防災措置が適切に行われていること等を条件として、 工事完了公告前の建築が許可されます。

茨城県においては、市街化調整区域内の自己の居住の用又は自己の業務の用に供する建築物を目的とする小規模開発行為(面積が 1,000 ㎡未満の開発行為)については許可と一括で法第 37 条ただし書による建築制限解除(一括制限解除)をしたものとみなされ、個別の建築制限解除承認申請を必要としない運用がされていました。

令和4年4月1日から改正都市計画法が施行されることに伴い、宅盤形成における「安全上及び避難上の対策」等の防災措置に配慮する必要があるため、すべての開発許可において「建築制限解除」の申請を必要とする運用に改正されました。(従来のみなし規定を廃止)

水戸市においては平成29年7月より小規模開発行為においても一括制限解除が廃止され個別の建築制限解除承認申請が必要となっています。

建築制限解除承認申請に必要な書類例
・ 建築制限解除承認申請書
・ 委任状
・ 許可書の写し
・ 開発区域位置図
・ 公図の写し
・ 土地利用計画図
・ 排水施設計画平面図
・ 予定建築物の平面図
・ 予定建築物の立面図
・ 工事工程表
・ 開発行為工事請負契約書の写し
・ 防災工事施工状況を示す図面
・ 防災工事施工状況を示す写真
必要書類、提出部数は担当部署により異なります。必ず担当部署へ確認してください。

水戸市市街化調整区域における、空き家・空き地(遊休宅地)の活用を促進し、既存集落における人口減少の抑制及び地域コミュニティの維持を図るため、 水戸市市街化調整区域に係る開発行為の許可基準に関する条例および施行規則が改正されました。

開発行為の許可基準の制定(市条例第6条第1号)
既存集落内において、10年以上法に適合している建築物の敷地における専用住宅の建築を目的として行う開発行為について、都市計画法第34条第12号の規定に基づき許可基準「遊休宅地における専用住宅」が定められました。

既存集落内の住宅の敷地における譲渡・貸借・再建築の取扱いとして従来は
「区域区分日前から存する住宅の敷地」であれば、建築物の用途及び敷地設定が同一である場合は、許可不要で譲渡・賃借・再建築が可能。
「区域区分日後に許可を受けた許可を受けた住宅の敷地」であれば、譲り受ける者が集落出身者である場合等に限り、許可を受けた上で 譲渡・賃借・再建築が可能。 でしたが本改正により、
「 10年以上法に適合している建築物の敷地 」 であれば、譲り受ける者が集落出身者でなくても、許可を受けた上で 譲渡・賃借・再建築が可能。 となります。

開発審査会付議基準の条例化(市条例第6条第2号~第5号)
これまで開発審査会の議を経た上で許可していた開発審査会付議基準(包括承認基準)のうち定型的なものについて、都市計画法第34条第12号の規定に基づき条例化されました。 
既存集落内の自己用住宅 (旧包括承認基準1⇒市条例第6条第2号)
小規模既存集落内の自己用住宅 (旧包括承認基準7⇒市条例第6条第3号)
世帯分離のための自己用住宅 (旧包括承認基準5⇒市条例第6条第4号)
道路位置指定を受けた区域内の専用住宅 (旧包括承認基準8⇒市条例第6条第5号)

「茨城県都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例」において「既存集落」とは、 市街化調整区域において自然的社会的条件から一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物が連たんしているもの。とされておりこの要件が一般的に50戸連たんと呼ばれています。

50戸連たんは以下の要件を満たすものをいいます。

(1)「おおむね50以上の建築物」については、原則として50以上要するものとするが、集落としての集積度が高い場合又はその他特にやむを得ない場合にあっては、40以上の連たんをもって足りるものとする。

(2)運用基準別紙1で規定する暫定集落を設定する際には、建築物の連たん距離について、建築物の敷地相互間の距離がおおむね50メートル以下(最大で70メートル未満)とする。

(3)市街化区域に隣接し、当該市街化区域と一体的な日常生活圏を有する地域にあっては、市街化調整区域内において25以上の建築物が連たんする場合に限り、市街化区域に存する建築物を含めることができる。ただし、条例第6条第1項第3号で規定する既存集落にあっては、市街化区域に連たんしている場合には、市街化調整区域内の建築物の連たん数にかかわらず当該市街化区域への連たんを認め、当該市街化区域内の住宅についても連たんの戸数に数えるものとする。

(4)車庫、物置その他の付属建築物については、連たん数の対象としない。

(5)他市町村に存する建築物への連たんは原則として認めない。

50戸連たんを証明するため申請書に、住宅地図および都市計画図を添付します。 住宅地図および都市計画図へは以下の点に注意して連たん戸数を記載します。※取り扱いは市町村により異なる場合があります。詳細は必ず担当部署へ確認してください。

・できるだけ住宅地図に苗字が記載されている住宅に連たん番号を振ります。ゼンリンの住宅地図には新しい住宅や表札を出していない家では、苗字が記載されていない場合があります。 (苗字が記載されていない住宅を含める場合は、申請者が調べて記載するよう指導される場合があります。)

・アパートやマンションなどの集合住宅も1戸ごとに連たんとして数えられます。例えば6戸(6部屋)のアパートであれば部屋が空き部屋であったとしても6戸として連担に含められます。

・距離が離れている場合は、 住宅地図に敷地間の距離を記載します。建物間ではなく、建物の敷地間が70メートル未満でなければなりません。建物に付属した駐車場や運動場等は建物の敷地とは認められない場合があります。

・既存集落の要件として認められる50戸連たんは、建物の用途が「住宅」でなければなりません。世帯を構成しない倉庫、仮設の現場小屋などは連たん数には含まれれません。(戸数には計上できないが連たんの継続には認められる場合もあります。)

60条証明とは、都市計画法施行規則第60条に規定されている手続きのことです。都市計画法施行規則第 60 条による証明書(通称:60 条証明書、適合証明書)は、建築物を建築しようとする計画が、都市計画法の開発許可または建築許可を 必要としないことを証明するものです。
市街化調整区域において建築確認申請をしようとする際に、確認申請機関より証明書の提示を求められた場合、建築確認申請書に60条証明を添付しなければなりません。

60条証明の対象となる都市計画法の該当条例は以下になります。
・法第29条 第1~2項(開発許可)
・ 法第35条の2第1項(開発変更許可)
・ 法第41条第2項( 建蔽率等の指定を超える建築物の許可)
・ 法第42条(開発行為を受けた土地における建築許可)
・ 法第43条第1項(開発行為を受けた土地以外における建築許可)
・ 法第53条第1項(都市計画施設の区域等における建築許可)

60条証明が必要となる具体例は以下のような場合があります。

〇 農家住宅
都市計画法第29条第1項第2号において「 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為については開発許可を要しない。」とされているます。

〇線引日前住宅
都市計画法第43条の許可が不要な増築として以下のすべての要件を満たす建築物。
① 線引日に既に存していた建築物の敷地
② 線引日に既に存していた建築物の延べ面積の50%以内の増築
③ 増築に係る予定建築物の高さ10m以内

都市計画法第43条では、
「 何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第29 条第1項第2号若しくは第3号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第2号若しくは第3号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。」
と定められており、市街化調整区域内のうち開発許可を受けた区域以外において、開発行為を伴わずに建築物を建築する場合、都市計画法第43条建築許可を受ける必要があります。

市街化調整区域は市街化を抑制する地域のことで、線引き前に造成された宅地や法第29条許可の適用除外となる開発行為が行われた宅地において、区画形質の変更を伴わないで建築物を建築する場合も規制対象とする必要があります。市街化調整区域においては、土地の区画形質の変更を伴わない建築行為等、つまり、開発許可を必要としない建築行為等についても本条により規制することとしたものです。

市街化調整区域であっても、既存敷地内で従前と同一の用途の増改築を行う場合、一定の規模であれば法第43条の許可が不要な場合があります。しかし、 許可が必要か不要かは非常に複雑で一概には判断できません。従前の土地が宅地と判断された経緯、増築・改築の規模や構造、用途変更の内容等により総合的に判断されます。 許可が必要か不要かの判断は、必ず行政(都市計画法担当課室)との協議が必要となります。

法第43条の許可が不要な増築の例
以下のすべての要件を満たす建築物。
① 線引日に既に存していた建築物の敷地
② 線引日に既に存していた建築物の延べ面積の50%以内の増築
③ 増築に係る予定建築物の高さ10m以内

法第43条の許可が不要な改築の例
従前の建築物の全部若しくは一部の除却又は災害による従前の建築物の全部若しくは一部の滅失に伴って行う従前の建築物と用途,規模,構造がほとんど同様の建築物の建築。

法第43条の許可が不要な用途変更の例
線引日に既に存していた建築物の使用者を変更する場合。
※市街化調整区域における用途変更とは住人の要件によって用途変更にあたる場合があります。

都市計画法第42条では、
「 何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第36条第3項の公告があった後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。」
と定められており、開発許可を受けた区域内において、工事完了公告があった後は、開発許可を受けた予定建築物以外の建築物の建築を制限することを定めています。
開発区域内に予定建築物以外の建築物等を立地する場合は、本条但し書きの許可を受けなければなりません。ただし、本条制限は用途地域等が定められた地域では適用されません。市街化区域では用途地域が定められていますので、実質的には、本条は市街化区域では適用されません。

本条の規制の対象となる行為は以下のような場合が該当します。
① 開発許可を受けた許可内容の予定建築物等以外の建築物を新築する場合
② 開発許可を受けた許可内容の既存建築物の用途を変更して予定建築物以外の建築物とする場合
※建築物の用途変更とは、自己用住宅を周辺サービス業店舗等へ用途変更するといった場合だけでなく、属人性を有する許可の建築物の所有者を変更する場合等も該当します。

本条第1項但し書の規定による許可が必要か不要かは非常に複雑で一概には判断できません。当初許可の内容、後の経緯、新築・改築の規模や構造、用途変更の内容等により総合的に判断されます。 許可が必要か不要かの判断は、必ず行政(都市計画法担当課室)との協議が必要となります。

都市計画法第34条では、
「 前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為(主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。)については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。」
と定められており、 市街化調整区域は、都市計画法第7条第3項の規定により市街化を抑制すべき区域とされているため、開発行為は原則としてできないことになっています。しかし、第34条各号に掲げるいずれかの立地基準に該当し、かつ、第33条に掲げる技術基準に適合している場合、特例的に市街化調整区域における開発行為が可能となります。 都市計画法第34条 では許可できる開発行為の類型を限定しています。

1号 公益上必要な施設、日常生活に必要な小規模店舗
2号 調整区域内に存する鉱物資源,観光資源の有効な利用上必要な建築物・工作物
3号 政令未制定
4号 調整区域内の農産物等の処理,貯蔵若しくは加工施設
5号 「特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律」に定める所有権移転等促進計画に従った開発行為
6号 中小企業者の高度化に資する建築物等
7号 既存工場と密接な関連を有し事業活動の効率化を図る工場
8号 危険物の貯蔵又は処理に供する建築物・工作物
9号 市街化区域に立地することが困難又は不適当な建築物・工作物
10号 地区計画又は集落地区計画の区域
11号 区域指定(市街化区域に隣・近接している集落を対象)
12号 条例で区域(市街化区域から離れている集落を対象)、目的又は予定建築物の用途を限り定めたもの
(茨城県都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例)
13号 既存権利の届出
14号 茨城県開発審査会付議基準(提案基準・包括承認基準)

 

提案基準(茨城県開発審査会付議基準3-2) 2019年4月1日

提案基準1 技術先端型業種指定市町村内における工場・研究所等の取扱いについて
提案基準2 有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅の取扱いについて
提案基準3 社寺仏閣及び納骨堂等の取扱いについて
提案基準4 災害危険区域等又は土地区画整理事業施行区域に存する建築物を移転する場合の取扱いについて
提案基準5 既設団地認定の取扱いについて
提案基準6 線引日前から宅地である土地における開発行為の取扱いについて
提案基準7 廃棄物処理施設の取扱いについて
提案基準8 医療・社会福祉施設における福利厚生施設の取扱いについて
提案基準9 既存建築物の用途変更の取扱いについて
提案基準10 既存工場施設等の敷地拡張の取扱いについて
提案基準11 工業団地周辺における運送業の施設の取扱いについて
提案基準12 その他特に定めのないものの取扱いについて

 

包括承認基準 (茨城県開発審査会付議基準3-2) 2019年4月1日

包括承認基準1 指定既存集落内の自己用住宅の取扱いについて
包括承認基準2 都市計画法第34条第13号の権利の届出忘れの取扱いについて
包括承認基準3 既設団地内の建築物の取扱いについて
包括承認基準4 一身専属的許可を受けて建築した住宅の譲渡及び増改築等の取扱いについて
包括承認基準5 自動車解体業の施設の取扱いについて
包括承認基準6 指定既存集落内の小規模な工場等の取扱いについて
包括承認基準7 指定路線区域等における大規模な流通業務施設の取扱いについて
包括承認基準8 第2種特定工作物に該当しない運動・レジャー施設に付属する管理上必要な施設の取扱いについて(付属施設)
包括承認基準9 小規模作業所等の取扱いについて
包括承認基準10 介護老人保健施設の取扱いについて
包括承認基準11 公営住宅の取扱いについて
包括承認基準12 学校の取扱いについて
包括承認基準13 医療施設の取扱いについて
包括承認基準14 社会福祉施設の取扱いについて
包括承認基準15 公益上必要な建築物等の複合施設の取扱いについて
包括承認基準16 既存建築物の「者の変更」の取扱いについて
包括承認基準17 病院等に隣接する調剤薬局の取扱いについて
包括承認基準18 線引日前から宅地である土地における一戸建住宅の建築許可の取扱いについて
包括承認基準19 農家民宿の取扱いについて
包括承認基準20 地域経済牽引事業の用に供する施設の取扱いについて

 

都市計画法第33条では、
「都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発行為が、次に掲げる基準(第4項及び第5項の条例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。)に適合しており、かつ、その申請の手続がこの法律又はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない。 」
と定められており、法第33条は開発行為でまもるべき技術的基準を定め、許可権者はこれらの基準に適合すると認める時は許可しなければならない旨の義務を課した条文です。

1.予定建築物の用途の用途地域への適合
当該用途地域等に予定建築物の用途が適合していること。

2.道路、公園、広場等公共空地の規模、構造、配置
自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為以外の開発行為にあっては、道路、公園、広場その他の公共の用に供する空地が、適切に配置され、かつ、開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続するように設計が定められていること。

3.排水施設の構造・能力・配置
排水路その他の排水施設が、下水道法に規定する下水を有効に排出するとともに、開発区域及びその周辺の地域に被害が生じないように設計されていること。

4.給水施設の構造・能力・配置
自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為以外の開発行為にあっては、水道その他の給水施設が、需要に支障を来さないように設計されていること。

5.地区計画等への適合
地区計画等が定められているときは、予定建築物等の用途又は開発行為の設計が当該地区計画等に適合していること。

6.公共施設、公益的施設、予定建築物の用途の配分
公共施設、学校その他の公益的施設及び開発区域内において予定される建築物の用途の配分が定められていること。

7.軟弱地盤等の防災、安全措置
地盤の沈下、崖崩れ、出水その他による災害を防止するため地盤の改良、擁壁又は排水施設の設置その他安全上必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること。

8.災害危険区域等の除外
自己の居住の用に供する住宅の建築又は住宅以外の建築物にあっては、開発行為を行うのに適当でない区域内の土地を含まないこと。

9.樹木の保存等の措置
政令で定める規模以上の開発行為にあっては、植物の生育の確保上必要な樹木の保存、表土の保全その他の必要な措置が講ぜられるように設計されていること。

10.緩衝帯の配置
政令で定める規模以上の開発行為にあっては、騒音、振動等による環境の悪化の防止上必要な緑地帯その他の緩衝帯が配置されるように設計されていること。

11.道路、鉄道等の輸送施設の配置
政令で定める規模以上の開発行為にあっては、当該開発行為が道路、鉄道等による輸送の便等からみて支障がないと認められること。

12.申請者の資力
申請者に当該開発行為を行うために必要な資力及び信用があること。

13.工事施工者の能力
工事施行者に当該開発行為に関する工事を完成するために必要な能力があること。

14.関係権利者の同意
土地、建築物、その他の工作物につき当該開発行為の施行又は当該開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていること。

都市計画法 第29条第1項において「都市計画区域又は準都市計画区域」、第2項において「都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内」において1ha以上の開発行為を行う場合には、都道府県知事の許可を受けなければならないと定めらています。
この許可を一般的に、「開発許可」「開発行為の許可」「29条許可」と言います。
第29条第1項 ・第2項にて原則開発行為を行うには許可が必要であるとし、ただし書きにて許可受けなくてもよい開発行為があり、その例外が第1項・第2項の各号に規定されています 。許可が必要な場合・不要な場合を表にすると以下のようになります。

区域区分 適用面積 農林漁業用 公益性・管理行為・軽易な行為等
都市計画区域  線引き都市計画区域  市街化区域  1,000㎡以上
 (近郊整備地帯は500㎡以上)
許可不要
 市街化調整区域  全て 許可不要
 非線引都市計画区域  3,000㎡以上
都市計画区域外  準都市計画区域  3,000㎡以上
 都市計画区域及び準都市計画区域外  1ha以上

 

開発行為とは、主として、
(1) 建築物の建築
(2) 第1種特定工作物(コンクリートプラント、アスファルトプラント、その他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある一定の工作物)の建設
(3) 第2種特定工作物(ゴルフコース、大規模な(1ha以上)運動・レジャー施設または墓園)の建設
の用に供する 目的で行う「土地の区画形質の変更」をいいます。
「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する」とは、機能的な面から判断して建築物又は特定工作物に係る機能が主であることを指します。開発行為を土地の一部に建築又は特定工作物の建設がされる場合でも、機能が土地全体の利用からみて付随的なものである場合は開発行為に該当しません。

建築物とは土地に定着する工作物のうち、屋根および柱もしくは壁を有する物等、建築とは建築物の新築、増築、改築または移転を言います。

「土地の区画形質の変更」とは主に下記の3つになります。
・区画の変更 道路、水路等の公共施設で土地の区画割りをすること
・形の変更 1mを超える盛土、または2mを超える切土により土地の造成を行うこと
・質の変更 宅地以外の土地(農地・雑種地)を宅地として利用すること