2020年 4月

水戸市市街化調整区域における、空き家・空き地（遊休宅地）の活用を促進し、既存集落における人口減少の抑制及び地域コミュニティの維持を図るため、 水戸市市街化調整区域に係る開発行為の許可基準に関する条例および施行規則が改正されました。

開発行為の許可基準の制定（市条例第6条第1号）
既存集落内において、10年以上法に適合している建築物の敷地における専用住宅の建築を目的として行う開発行為について、都市計画法第34条第12号の規定に基づき許可基準「遊休宅地における専用住宅」が定められました。

既存集落内の住宅の敷地における譲渡・貸借・再建築の取扱いとして従来は
「区域区分日前から存する住宅の敷地」であれば、建築物の用途及び敷地設定が同一である場合は、許可不要で譲渡・賃借・再建築が可能。
「区域区分日後に許可を受けた許可を受けた住宅の敷地」であれば、譲り受ける者が集落出身者である場合等に限り、許可を受けた上で 譲渡・賃借・再建築が可能。 でしたが本改正により、
「 10年以上法に適合している建築物の敷地 」 であれば、譲り受ける者が集落出身者でなくても、許可を受けた上で 譲渡・賃借・再建築が可能。 となります。

開発審査会付議基準の条例化（市条例第6条第2号～第5号）
これまで開発審査会の議を経た上で許可していた開発審査会付議基準（包括承認基準）のうち定型的なものについて、都市計画法第34条第12号の規定に基づき条例化されました。 
既存集落内の自己用住宅　（旧包括承認基準1⇒市条例第6条第2号）
小規模既存集落内の自己用住宅　（旧包括承認基準7⇒市条例第6条第3号）
世帯分離のための自己用住宅　（旧包括承認基準5⇒市条例第6条第4号）
道路位置指定を受けた区域内の専用住宅　（旧包括承認基準8⇒市条例第6条第5号）

「茨城県都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例」において「既存集落」とは、 市街化調整区域において自然的社会的条件から一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物が連たんしているもの。とされておりこの要件が一般的に50戸連たんと呼ばれています。

50戸連たんは以下の要件を満たすものをいいます。

（1）「おおむね50以上の建築物」については、原則として50以上要するものとするが、集落としての集積度が高い場合又はその他特にやむを得ない場合にあっては、40以上の連たんをもって足りるものとする。

（2）運用基準別紙1で規定する暫定集落を設定する際には、建築物の連たん距離について、建築物の敷地相互間の距離がおおむね50メートル以下（最大で70メートル未満）とする。

（3）市街化区域に隣接し、当該市街化区域と一体的な日常生活圏を有する地域にあっては、市街化調整区域内において25以上の建築物が連たんする場合に限り、市街化区域に存する建築物を含めることができる。ただし、条例第6条第1項第3号で規定する既存集落にあっては、市街化区域に連たんしている場合には、市街化調整区域内の建築物の連たん数にかかわらず当該市街化区域への連たんを認め、当該市街化区域内の住宅についても連たんの戸数に数えるものとする。

（4）車庫、物置その他の付属建築物については、連たん数の対象としない。

（5）他市町村に存する建築物への連たんは原則として認めない。

50戸連たんを証明するため申請書に、住宅地図および都市計画図を添付します。 住宅地図および都市計画図へは以下の点に注意して連たん戸数を記載します。※取り扱いは市町村により異なる場合があります。詳細は必ず担当部署へ確認してください。

・できるだけ住宅地図に苗字が記載されている住宅に連たん番号を振ります。ゼンリンの住宅地図には新しい住宅や表札を出していない家では、苗字が記載されていない場合があります。 （苗字が記載されていない住宅を含める場合は、申請者が調べて記載するよう指導される場合があります。）

・アパートやマンションなどの集合住宅も1戸ごとに連たんとして数えられます。例えば6戸（6部屋）のアパートであれば部屋が空き部屋であったとしても6戸として連担に含められます。

・距離が離れている場合は、 住宅地図に敷地間の距離を記載します。建物間ではなく、建物の敷地間が70メートル未満でなければなりません。建物に付属した駐車場や運動場等は建物の敷地とは認められない場合があります。

・既存集落の要件として認められる50戸連たんは、建物の用途が「住宅」でなければなりません。世帯を構成しない倉庫、仮設の現場小屋などは連たん数には含まれれません。（戸数には計上できないが連たんの継続には認められる場合もあります。）